⚠️ VOLUME HABITABLE erroné dans le cadre d'une vente: Le notaire est condamné deux fois et le diagnostiqueur s'en sort indemne de toute condamnation. C'est une affaire toute récente. Un propriétaire possédant demande à un diagnostiqueur de mesurer le volume d’une petite chambre située au dernier étage d’un immeuble. Le client, se garde d’indiquer à son prestataire l’usage précis qu’il entend faire de ce mesurage. A l’issue de ses calculs in situ, l’opérateur communique au client un rapport annonçant (sans référence aucune à quelque texte de loi), un volume « total » légèrement supérieur à 20 m3. Le propriétaire met ce bien en vente. L’acte notarié précise que la vente porte sur un bien à usage locatif. et rappelle que pour être considéré comme décent, réglementairement parlant, un logement doit posséder un « volume habitable » d’au moins 20 m3. Mais surtout, l’acte notarié énonce : - que le vendeur a déclaré un « volume habitable » supérieur au seuil précité, - que cette donnée « résulte du rapport » de l’opérateur. Après son achat, l’acquéreur fera vérifier le volume habitable par un autre diagnostiqueur. Patatras ! Après vérification, le volume habitable réel s’avère inférieur au seuil réglementaire (donc impossible de louer). Procès engagé par l’acquéreur contre vendeur, diagnostiqueur et notaire. Le notaire se retourne contre le diagnostiqueur, considérant que celui-ci est nécessairement fautif si le volume habitable réel est inférieur au seuil réglementaire. Réplique du diagnostiqueur : le rapport de celui-ci ne vise qu’un « volume total », sans jamais faire état du volume habitable. Le tribunal prononce l’annulation de la vente, tout en retenant la responsabilité du seul notaire, considérant que celui-ci a interprété de façon erronée le rapport de mesurage. Le vendeur ayant fait appel, l’affaire donne lieu à une nouvelle décision judiciaire. Les juges confirment l’annulation de la vente mais aussi la condamnation du (seul) notaire. A leurs yeux, le diagnostiqueur n’a pas engagé sa responsabilité, puisqu’il ne lui pas été demandé de calculer un volume habitable, mais seulement un volume, sans autre précision. De plus, le juge relève que le vendeur a nécessairement validé la prestation de l’opérateur, puisqu’il a payé sa facture sans la moindre contestation. Cette décision rappelle ainsi, une nouvelle fois, que le notaire ne saurait faire dire au rapport technique ce que celui-ci ne dit pas. Le juge entend ainsi défendre le sens dudit rapport. Il appartient donc au notaire de ne pas transformer le contenu du rapport du diagnostiqueur. La prudence devrait toutefois inciter l’opérateur à préciser systématiquement dans son rapport : - que la conclusion de celui-ci devra être reproduite dans son intégralité, sans modification, ni ajout ou omission, - que cette conclusion ne saurait être prise en compte indépendamment des réserves et/ou propositions d’investigations complémentaires formulées par le diagnostiqueur.

"Monsieur, on dirait que vous n’aimez pas beaucoup les Notaires ! Faites attention ..." Tels furent les mots d’un voisin de table, alors que, attablé au restaurant, je racontais à un ami deux procès du genre « chassé-croisé » : diagnostiqueur acquitté (= mis hors de cause), notaire condamné. Mais visiblement, ce jour-là, j'avais aussi un auditoire clandestin (et notarial !) L’expérience du sinistre diag montre pourtant que le notaire (mais aussi l’agent immobilier) reste attaquable dans 1 vente sur 3, même si diagnostic il y a eu. Situation évidemment difficile à accepter pour le notaire, qui souvent tentera de rejeter la faute sur le diagnostiqueur. Mais les résultats judiciaires récents du CABINET JOST - JURIDIAG démontrent que la stratégie de la « patate chaude » ne fonctionne pas toujours. Aux yeux du juge, à chacun sa mission, et donc à chacun sa responsabilité. Ayant défendu la profession notariale pendant 10 ans, je n'ai évidemment rien contre celle-ci. Bien au contraire. Plusieurs sinistres « diagnostic immobilier » ont d’ailleurs pu connaître une issue favorable grâce à la qualité de l’acte notarié. Défendant depuis 20 ans les diagnostiqueurs et leurs assureurs, trop souvent considérés comme des cibles faciles, je voudrais juste contribuer, à mon petit niveau, au rééquilibrage du système mais aussi à la restauration de l’image d’une profession parfois injustement décriée.

💰 Un diagnostiqueur condamné à 100 000 €, un acquéreur qui passe à travers le plancher de son grenier et un avocat pas loin d'y passer lui aussi. Août 2020 : vente d’une petite maison de village à un jeune couple « primo-accédant ». Côté diagnostic, tout va bien, apparemment : ni termite ni amiante. Malgré la présence d’une importante couche isolante au-dessus du plancher des combles, le diagnostiqueur n’insère aucune réserve dans son rapport « termite ». Envisageant d’aménager les combles, l’acquéreur se rend très vite dans ce local afin de vérifier par lui-même l’état du plancher situé sous l’isolant (dommage qu’il n’ait pas songé à le faire plus tôt…). Mal lui en prend : à peine s’est-il aventuré dans cet espace que le plancher cède partiellement sous son poids ; résultat, un trou béant (au milieu duquel on aperçoit des restes de poutres). Le procès qui s’engage va débuter par un retour sur site, en présence de toutes les parties (vendeur, acquéreur, diagnostiqueur et agence) et de leurs avocats. L’un de ces avocats a d’ailleurs failli lui-même traverser, lui aussi, le plancher de l’étage, ce qui installe une ambiance assez spéciale au cours de cette 1ère réunion d'expertise. Un échange assez houleux s’engage (vu les intérêts en jeu), d’autant plus qu’aucun termite n’a encore été aperçu jusque-là par l’expert judiciaire (ce qui lui laisse penser, dans un 1er temps, que l’infestation n’est plus active). Mais, à force de persévérance, l’acquéreur finit par débusquer des termites en activité sur la porte d’entrée de la maison ; aussi, chose exceptionnelle, retour de l’expert judiciaire sur le site (et ce, dès le lendemain de la 1ère réunion !). Le nouveau constat de l’expert judiciaire – opéré en juin 2021 (soit moins d’un an après le diagnostic) – s’avère accablant pour le diagnostiqueur. A l’issue d’un procès ayant duré quelques années, le diagnostiqueur sera condamné à verser de lourdes indemnités à l’acquéreur (environ 100.000 €). Au moins deux enseignements se dégagent d’un tel sinistre. Malgré les efforts du diagnostiqueur (et de son avocat), aucun impact de poinçonnage n’a pu être observé à la surface du bois (portes, fenêtres, etc.). ➡️ Évitons le poinçonnage « mou » (telle est, trop souvent,l’impression que l’on peut ressentir lors du retour sur site !) pour privilégier un sondage « musclé » et systématique, qui laissera des (le pluriel s’impose !) marques (impact de poinçon), y compris dans les zones difficiles d’accès, peu susceptibles d’être modifiées au fil du temps (ex. dormant des fenêtres). ➡️ Le plancher des combles, lorsqu'il n’est pas facile à examiner, implique, au minimum, de véritables réserves, explicites et documentées (photos), nécessairement assorties de propositions d’investigations complémentaires, dans le but (expliqué avec des mots clairs) de « lever le doute ».

AMIANTE : Le grenier de la maison était une partie commune ! ⏳ La procédure dure depuis 14 ans... Fin 2008, vente d’un logement en centre-ville ; à première vue, il s’agit d’une petite maison R+1 (2 pièces), accolée à de nombreuses autres bâtisses, identiques les unes aux autres (le tout formant une « barre » homogène). Cet alignement de maisons est surmonté, sur toute sa longueur, d’une toiture ardoise à deux pans abritant un vaste grenier non cloisonné. Avant la vente, l’agence immobilière charge un diagnostiqueur d’effectuer un repérage. Sur place, l’opérateur ne trouve aucun matériau amianté. A l’étage, apercevant une trappe au plafond, l’intéressé parvient à ouvrir celle-ci, ce qui lui permet d’examiner, très partiellement, le grenier (obscurité et encombrement obligent). ⚠️ Problème : ce grenier consiste en une partie commune. Contrairement aux apparences, notre « barre » forme une copropriété horizontale réunissant divers logements sous un grenier commun. Après la vente, l’acquéreur apprend fortuitement que le plancher du grenier est recouvert d’une couche fibreuse de couleur grise : de l’amiante ! ⚖️ Mise en cause de l’opérateur. Celui-ci se retourne contre négociateur et notaire, pour n’avoir pas su expliquer à l’acquéreur que le grenier, partie commune, n’était pas dans la vente. En revanche, l’acte notarié énonce qu’aucun diagnostic des parties communes n’a été effectué. Un premier jugement déboute l’acquéreur. En effet, celui-ci se plaint de l’état des parties communes, qui se révèlent amiantées. Or, légalement, c’est au syndic de sauvegarder les parties communes. Autre idée à retenir de la décision rendue : quand la mission se limite aux parties privatives, toujours veiller à ne pas sortir (même involontairement, comme ici) de la mission reçue, par exemple en accédant à un grenier non privatif (ou à toute autre partie commune). Ici, le simple fait que l’opérateur ait eu accès au grenier a permis à l’acquéreur de lui chercher querelle, alors même que le diagnostic confié par le vendeur ne concernait pas – du moins en théorie – les parties communes. Injuste (fort heureusement, l’acquéreur a été débouté, mais après 14 années de procédure, tout de même...). Selon les juges, l’acquéreur ne pouvait invoquer aucun préjudice, fût-il moral. En effet, l’on ne peut prétendre avoir cru acheter un bien « zéro amiante » quand l’acte notarié énonce qu’aucun diagnostic des parties communes n’a été effectué. Conseils pratiques. Systématiquement demander au donneur d’ordre de préciser, si possible par écrit, (ou, à tout le moins, en veillant à reprendre les déclarations « critiques » du DO dans le rapport final, voire dans le mot d’accompagnement de celui-ci), si le bien : - dispose de combles accessibles par une trappe, - relève, ou pas, d’une copropriété.

👩‍⚖️ Les rapports de diagnostic immobilier sont régulièrement critiqués par des juges. 👇 Exemple n°1 👇 La mise en page du rapport Cet aspect n’est pas du tout anodin aux yeux du juge (emplacement des phrases, mais aussi police et taille des caractères, couleur, etc.). Face à des rapports toujours plus denses, la mise en page devient un enjeu majeur. Dans l’exemple ci-dessous, on voit que le juge a sanctionné une mise en page qui, selon lui, ne permet pas au « lecteur profane » (sic) de saisir « l’importance des constatations opérées » : Idées à retenir : • Le juge demande à l’opérateur de formuler un rapport qui permette à un lecteur profane de saisir l’essentiel, et ce, afin de compenser la lourdeur technique du rapport. • Le juge laisse au diagnostiqueur une totale liberté rédactionnelle pour formuler son devoir de conseil. Conseil: prendre en compte la vision des juges dans la façon de rédiger vos rapports.